Rynek wtórny - TAK !

Dlaczego rynek wtórny?

Każdy Kupujący mieszkanie doskonale wie, że najważniejsze są trzy rzeczy: „lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja”. Następnie zdecydowana większość Osób uzbrojonych w tę wiedzę, kupuje… mieszkanie na obrzeżach, ponieważ Deweloper dorzucił darmowe szafki kuchenne, garaż czy komórkę, za pół ceny, czy coś innego akurat nazwał „promocją”.

Proponujemy poświecić 3 minuty na przeczytanie tych kilku zdań, by nie podjąć ważnej życiowej decyzji w sposób kompletnie nieracjonalny.

Czy wizualizacja nowego budynku jest ładniejsza od zdjęcia już istniejącego budynku? Praktycznie zawsze. Czy materiały reklamowe nowego osiedla bardziej cieszą oko, niż opis i amatorskie zdjęcia używanego mieszkania? Oczywiście. Czy jednak warto się ograniczać do rynku pierwotnego, bo jest bardziej atrakcyjny wizualnie, a do tego wydaje się tańszy? Oczywiście nie - poniżej kilka powodów:

1. Tylko na rynku wtórnym można mówić o „gotowym produkcie”. Kupując mieszkanie, nie kupujemy przecież tylko murów, ale także całą szeroko rozumianą „infrastrukturę” okolicy. To znaczy szkoły, przedszkola, sklepy, drogi dojazdowe, linie komunikacji miejskiej, itp. Deweloper nie ma w interesie, by poświęcać działkę na park, a tym bardziej by budować np. przedszkole, dom kultury, czy bibliotekę. Co może oznaczać wybór na miejsce do życia „klocka” na środku urbanistycznej pustyni? Od lat przekonują się o tym Nabywcy mieszkań z większości Białołęki, Wilanowa, Wawra, Siekierek, czy szeregu innych okolic. Brak przez całe lata przyzwoitego sklepu, dojazdy błotnistą gruntówką, lub po betonowych płytach, żenujący (lub żaden) dostęp do komunikacji miejskiej, itp. Zamiast bliskości parku ze starodrzewem (co jest niemalże standardem na np. Powiślu, Muranowie, czy Mokotowie), znacznie częściej są to chaszcze, pola, czy stare rudery, a opcją na spacer jest np. chodzenie wzdłuż kanałku.

2. Maksymalizowanie wykorzystania powierzchni przez deweloperów. Nie jest tajemnicą, że każdy lubi zarobić jak najwięcej. Stąd powszechną praktyką jest projektowanie osiedli w taki sposób by „wycisnąć” z działki maksymalną ilość sprzedawalnych metrów kwadratowych mieszkań. Co to oznacza w praktyce? Budowanie okna w okna, zapewnianie minimum miejsc parkingowych, często oszczędzanie na materiałach, itd.

3. Ciekawsza i bardziej zróżnicowana oferta. Jeśli ktoś nadal uważa, że rynek wtórny to jedynie blokowiska z płyty, czy zdemolowane kamienice, to oczywiście jest w błędzie. Na rynku wtórnym można kupić dosłownie każdy typ budownictwa, w różnym standardzie i stopniu wykończenia. Między innymi wiele mieszkań nowych, lub z kilkuletnich zaledwie osiedli. Szczególnie warte polecenia jest inwestowanie w Śródmieściu Warszawy, które jest jedynie minimalnie (15-20%) droższe niż przyzwoicie skomunikowane przedmieścia (np. Ursynów). W normalnym 2-milionowym mieście europejskim, różnica wynosi 100-150%!

4. Mieszkania z rynku wtórnego przeważnie są zauważalnie tańsze. Porównując oferty, należy pamiętać, że cena za mieszkanie na rynku wtórnym przeważnie obejmuje cały „pakiet”, czyli: lokal, wykończenie, garaż, piwnicę, balkon, itp. Bardzo często okaże się, że szlichta po 6.950zł, okaże się… sporo droższa niż podobne mieszkanie po 9.000zł, wymagające tylko lekkiego odświeżenia. Co więcej, dla Osób dysponujących szczególnie skromnym budżetem, ważne będzie, że tylko w starszym budownictwie można znaleźć kawalerki po np. 20mkw (czyli funkcjonalne lokum za np. 150-200tys), lub znaleźć 3 niezależne, ustawne pokoje już przy 50mkw (czyli zapewnić 4-osobowej rodzinie godziwe warunki za np. 350-400tys zł). Te rzeczy są na rynku pierwotnym praktycznie nie do zrealizowania.

5. Różnice i tak się zacierają. Lokalizacja zostaje. Budynek świeżo oddany do użytku, jeśli sąsiaduje z budynkiem który nie był remontowany od 20 lat, oczywiście wygląda imponująco. Natomiast w ciągu 5-10 lat różnica ta ulegnie już istotnemu zatarciu, a w razie remontu starszego budynku- wręcz będzie na jego korzyść. Budynki mieszkalne stawia się zwykle na 100-200 lat, a przez ten czas winny przechodzić kilka gruntownych remontów. Nie ma zatem sensu przepłacać za nowe, skoro rozsądna eksploatacja jest dla budynku ważniejsza, niż aktualny „moment” w jego cyklu życiowym. A zatem na pytanie czy za podobne pieniądze kupić np. cegłę z lat 50tych przy Parku Łazienkowskim, czy nowy budynek na Ursynowie, odpowiedź wydaje się oczywista.

6. Możliwość złapania prawdziwej okazji. Można śmiało przyjąć że Deweloper jest prawdziwym sprzedawcą-ekspertem. Dlatego szansa nabycia czegoś poniżej realnej rynkowej wartości jest bliska zeru. Tymczasem tylko na rynku wtórnym kupuje się od sprzedawcy-amatora. A ten nie musi nawet zdawać sobie sprawy ze wszystkich zalet swojej oferty. Jeśli ktoś miał „od zawsze” widok na kilkaset metrów (a nie okna w okna), park za rogiem, miejsce parkingowe w podwórzu i 4-metrowe sufity, to często nawet nie zauważy w tym wartości dodanej. Co więcej, osoby fizyczne częściej znajdują się w sytuacji, gdy muszą lokal dość pilnie (czyli taniej) sprzedać, podczas gdy Deweloper rzadziej ulega tzw. wymuszonej sprzedaży, ponieważ staranniej planuje finanse, może się ratować linią kredytową, itp.

7. Lepsze zwroty na wynajmie. Wielu nabywców, kupuje kolejne mieszkania inwestycyjnie, na wynajem. Przeważnie wiąże się to z zaciąganiem kredytu, którego średni koszt obsługi wynosi obecnie ok.5% (licząc wraz z ratą kapitałową). Ważnym więc jest dla tak inwestujących, by do comiesięcznych rat „nie dokładać”. Dla większości najemców tymczasem, kluczowe są funkcjonalność i lokalizacja, a nie sam standard budynku. Porównajmy więc np.36mkw kawalerkę w nowym budownictwie i 23mkw kawalerkę w starszym bloku. Prawdopodobnie pierwsza da czynsz ok.1.600zł, zaś druga ok. 1.300zł. Po odliczeniu eksploatacji (po 9zł/mkw) i podatku (8,5%), zostanie odpowiednio: ok.1.140zł i ok.980zł. Tymczasem pierwsza wymagała inwestycji np.360tys, a druga jedynie np. 200tys. Pierwsza zatem daje zwrot 3.8%, zaś druga 5,9%. Do pierwszej inwestycji co miesiąc trzeba dokładać (zapewne 200-300zł), podczas gdy druga nie tylko się na bieżąco spłaca, ale nawet przynosi zysk!

8. Mniejsze ryzyko związane z transakcją. Tylko na rynku wtórnym dochodzą liczne ryzyka związane z Deweloperem z którym się zwiążemy. Przypomnijmy, że w zdecydowanej większości przypadków, najpierw dokonuje się zapłaty, dopiero później nabywa sie tytuł własności. Bardzo istotne jest wówczas ryzyko bankructwa dewelopera, kiedy niedoszli Nabywcy zostają bez pieniędzy (lub z wieloletnim zobowiązaniem w banku), a zostają bez mieszkań, czy konieczne jest zapłacenie znacznie więcej niż się zakładało. (Taką sytuację, skutkującą dramatem rodzinnym, pokazał np. głośny film „Plac Zbawiciela”). Bankructwo nie jest zresztą jedynym zagrożeniem - tych jest mnóstwo. Oczywiście większość Deweloperów uczciwie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, ale wystarczy wpisać w wyszukiwarkę internetową „deweloper nas oszukał”, by zobaczyć że nie mówimy o sytuacjach abstrakcyjnych. Proszę pamiętać, że na rynku wtórnym najpierw stajemy się właścicielem (akt notarialny), a dopiero potem płacimy. I tylko jeśli wszystkie dokumenty są kompletne i w porządku.

9. Mniejsze koszta transakcji na rynku wtórnym. To nie pomyłka! Często słyszy się, że ktoś wybiera rynek wtórny bo „po co ma płacić prowizję agencji, skoro u dewelopera jej nie płaci?”. To oczywiście dość krótkowzroczne spojrzenie. Owszem - kupując u Dewelopera nie płaci się stricte „prowizji” oddzielnej firmie, ale … utrzymanie całego działu sprzedaży, koszta marketingu (makietek, folderów, targów, witryn, prowizji dla zewnętrznych agencji, itp.) są przecież wliczone w cenę metra kwadratowego. Co więcej, w/o koszta marketingu, procentowo do wartości realizowanej inwestycji, przeważnie są 2-3 razy wyższe, niż standardowe stawki prowizji agencyjnych na rynku wtórnym. Wnioski są więc oczywiste.

A zatem- zapraszamy na rynek wtórny!!!

Aktualne oferty na www.4sciany.waw.pl